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專題研究

房地產企業信用風險日益凸顯

發布時間:2018-07-17 11:20:45    點擊量:

  近年,由于國家實行金融去杠桿化等政策,房地產企業的信用違約風險不斷加大。本文通過對房地產企業違約原因的分析,提出房地產企業應加強信用管理,防控信用風險。

  房地產企業違約風險不斷上升

  近期,房地產企業的債務違約風險備受關注。2018年5月10日,中信信托針對“天房2號貸款集合資金信托計劃”的違約風險披露,使天房集團引起多方關注,同時也加劇了市場的恐慌和金融機構對于房地產企業的關注。

  由于房地產企業的信用違約風險不斷上升,5月份交易機構開始規模性拋售地產債,5月9日地產債成交量72.79億元,緊接著5月10日地產債拋售量攀升至84.54億元,呈現出對地產債未來走勢的集體看空。

  一、企業違約原因剖析

  天房集團最終按期償付2億元信托本金及利息,但是其暴露出的房地產企業現金流緊張狀態已經很難被忽視。

  房地產企業資金面緊張的情況,主要有以下四方面原因:

  (一)房地產行業特點決定企業融資需求大

  房地產是典型的資金密集型行業,具有投資大、風險高、周期長的特點。由于土地和建造成本的居高不下,房地產企業在前期購置土地和建設過程中會積壓大量資金,企業的資產負債率普遍偏高且具有大量的融資需求。

  (二)國家政策導致企業融資渠道收窄

  首先,金融去杠桿政策導致國內融資渠道收窄。中央經濟工作會議明確了對2018年防控金融風險的工作,導致金融機構對房地產企業采取了更加謹慎的放貸政策,房地產企業的融資渠道收窄,融資成本不斷攀升。

  其次,海外融資渠道關閉。2018年4月19日,國家外匯管理局國際收支司司長、新聞發言人王春英在出席國新辦新聞發布會時表示,除有特殊規定外,房地產企業、地方政府融資平臺不得借用外債。外匯管理局強調了對于房地產企業借外債的審慎態度,國外融資渠道的關閉進一步惡化了房地產企業的融資能力。

  (三)企業銷售和投融資增速放緩

  中央堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,強調住房居住屬性,加快制度建設,因城施策,持續頒布房地產調控政策,促進房地產市場平穩發展,房地產的銷售、投資和融資速度都在放緩,企業短期內很難通過增加營業收入來改善現金流。

  (四)房地產企業迎來償債高峰

  據申萬宏源統計,包含公司債、企業債、中期票據及定向工具的地產產業債務,2018年全年到期量總計為1,949億元,其中三季度和四季度為到期高峰,到期量分別為932億元和698億元,2019年和2020年到期量將更加龐大,每年增量都在1,000億元以上,房地產企業集體迎來償債高峰期。

  二、加強信用管理,防控信用風險

  房地產企業的資金面緊張導致其違約風險上升,伴隨著房地產企業的跨越式發展,在市場經濟環境、國內外環境瞬息萬變的前提下,房地產企業需要面對諸多不確定因素,完善的信用管理已經成為優質房地產企業的必備條件

  企業的信用管理可以發現和創造企業信用價值,幫助企業管理邁向更高水平,提升企業在信用化生態環境下的可持續發展能力和市場信用競爭力。通過企業自身信用管理,企業可以預警自身的信用鏈風險,改善企業信用狀況,在信用環境發生變化時,及時銜接融資工具,緩解信息不對稱帶來的風險,為企業提供足夠的信用保障。

  (一)內部信用管理

  房地產企業要發揮主觀能動性,對企業內部的信用進行管理,提供軟硬件支持,建立企業信用智能管理系統。房地產企業多為大型集團企業,管理層級復雜,項目分散且子分公司眾多,針對這種情況,企業應該建立統一的信用風險管控部門,通過信用職能管理系統,對下屬各項目、部門、公司進行全面的信息收集和整理,清晰測算出企業主體信用邊界值、債務空間及可變現資產價值,實時監控企業業務鏈條、金融鏈條的薄弱環節,識別業務或交易往來中的信用風險,運用信用管理思維,從信用關系角度把握信用風險狀況,實現企業內部信用風險預判。

  (二)外部信息傳遞

  企業要加強與評級機構和融資機構之間的信息傳遞,保證信息傳遞的及時性與準確性,從而解決企業與評級機構之間信息不對稱的問題。外部信息傳遞有助于幫助企業樹立良好的信用形象,在面對行業周期性變動和外部環境導致的波動時,幫助企業更好地向外界及時傳遞自身真實信用變化情況,避免外界對企業信用情況的過度推測及因此帶來的信用危機。

  (三)銜接融資渠道

  內部信用管理和外部信息傳遞,都是為了使企業更好的銜接融資渠道。通過企業信用智能管理系統,企業銜接融資工具與融資主體,可以保障自身的融資穩定性,降低融資成本,對企業的債務結構進行優化,進而平衡企業償債來源與負債數量,實時掌控新增債務空間和最大安全負債數量邊界,有助于企業降低整體信用風險水平。

  小結

  房地產行業是一個高風險、高收益的行業,企業的發展面臨諸多不確定因素,因此,房地產企業只有加強企業信用管理,及時掌握國家政策和宏觀經濟走向,對內外部風險進行全面評估分析,才能更好的銜接融資渠道,降低自身風險,在激烈的市場競爭市中占得先機。(文/盧燁)

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